千亿元级房企奥园陷入了多事之秋。继前不久因60亿元理财产品到期未付闹得沸沸扬扬后，12月2日晚间，奥园又发布公告称债权人要求其偿还6.5亿美元融资。刚过去的11月，奥园还多次被国际评级机构下调评级。业内人士分析，奥园的一系列风波具有连锁反应，背后与其这些年高杠杆扩张脱不了干系，当前环境下，其提出的兑付方案能否助其平稳过渡存在很大不确定性。

理财风波后又被要求偿还海外债

奥园发布公告表示，评级下调导致公司及其成员企业作为借款人或担保人的若干境外融资触发违约条款。公司接到债权人通知，本金总额约6.512亿美元(约合人民币42亿元)的融资因评级下调而被要求偿还，于公告日公司并无付款或就替代付款安排与上述债权人达成协议。

奥园方面表示，上述未还款可能“触发相关债权人可能有权要求本集团提前偿还若干其他境外融资安排，而有关债权人可能有权根据彼等各自的融资安排条款要求支付债务及/或采取行动”。

此外，奥园方面还表示，“鉴于本集团面临的流动资金问题，无法保证本集团将能于其他境外融资安排到期时履行其项下的财务责任”。如果奥园无法履行责任偿还任何到期债务，或与有关债权人协定重续或延长借款或其他安排，可能会对公司的业务、前景、财务状况及经营业绩“造成重大不利影响”。

而前不久，奥园还深陷60亿元理财到期未付风波。据了解，奥园的理财总额共约60亿元，涉及全部投资人约1500人，其中内部员工及亲友推荐669人。对此，奥园已制定了相应的兑付方案。投资人以每份投资产品为单位，可以任意选择以下两种方案进行兑付，或者组合两种方案兑付：方案一为现金分期兑付，方案二为实物资产兑付。

对于奥园一系列财务问题，上海中原地产市场分析师卢文曦对中国商报记者表示，要求偿还债务说明投资人对奥园的偿债能力并不信任，当前房地产企业面临较大压力，投资人担心其销售业绩不好，影响后续还款，因此要求提前偿还。

国际地产资管公司协纵策略管理集团联合创始人黄立冲对中国商报记者表示，奥园一系列的财务问题具有连锁反应。当其出现理财“爆雷”或债务违约时，即使债权人同意延期，评级机构也会对其下调评级。而一旦公司评级被下调，按照海外债协议条款，其部分海外债就可能出现违约。而一旦其海外债出现技术性违约，就会出现被债权人要求还款的情况。

地产分析师严跃进对中国商报记者补充道，奥园当前出现的问题一是由于投资者信心不足，出现挤兑现象;二是因为企业本身经营存在问题，当前房地产市场降温背景下企业应对危机能力不足。

一个月六次被下调评级

在刚过去的11月，国际评级机构六次对奥园下调评级，这直接导致了其此次被要求偿还海外债事件的出现。

据悉，10月15日，标普将奥园的长期发行人信用评级由B+下调至B，之后于11月16日下调至CCC。11月3日，惠誉将奥园的长期外币发行人违约评级由BB下调至B+，后于11月19日下调至B-，再于11月24日下调至CCC-。11月5日，穆迪将奥园的公司家族评级由B1下调至B2，之后于11月22日下调至Caa2。

标普在11月16日下调奥园评级时表示，由于无法获得现有现金余额用于偿还债务、大量债务即将到期以及现金生成能力减弱，奥园可能面临巨大的短期流动性压力。据记者统计，目前奥园共存续10笔美元债，合计规模约29亿美元，约合人民币近200亿元。

从资本市场来看，12月3日当天，奥园股价下跌11.88%，报收1.78港元/股。实际上，6月初以来，奥园股价就一直跌跌不休，从9.12港元/股的高位跌至如今1.78港元/股，六个月时间跌去80%，作为千亿元级销售规模的Top50房企，市值仅剩49.9亿港元。

而标普提到的现金生成能力弱或与其销售业绩相关。奥园公告显示，今年9月，奥园合同销售额同比下滑9.35%，10月合同销售额又同比下滑33.18%。克而瑞数据显示，今年1-11月，奥园实现全口径销售额1157.8亿元，仅完成全年销售目标的77.19%。

标普认为，在未来6-12个月内，奥园的销售可能会保持疲软。因此，标普预计奥园的合同销售额将在2021年和2022年下降3%-5%。这将限制奥园利用内部资源解决还款压力和恢复流动性的能力。

高杠杆扩张后遗症

作为房地产行业千亿元级军团之一，奥园有过自己的高光时刻。其曾在四年内实现了从百亿元规模到千亿元规模的跨越，但其有息负债也同步增长，而如今的一系列问题出现与其曾经的高杠杆扩张脱不了干系。

数据显示，奥园的销售规模从2015年的151.7亿元一路增长至2019年的1180.6亿元，行业排名也从60名开外一路跃升至Top30。2020年，奥园销售额达1330.1亿元，行业排名第29位。

最新财务数据显示，截至今年上半年末，奥园有息负债总额达1121亿元，其中一年内要付的流动负债为517亿元，另外有411亿元的“贸易及其他应付款”，但账上银行存款和现金为606亿元，还未考虑部分现金可能受限的情况。

值得注意的是，同期，奥园还有高达349亿元的少数股东权益，几乎是归母股东权益的两倍。实际上，无论2020年还是今年上半年，奥园少数股东权益占总权益的比重均在65%以上，这使得外界对奥园一直有“明股实债”的质疑。

诸葛找房数据研究中心分析师关荣雪对中国商报记者表示，奥园此次风波的出现或在意料之中，其近几年扩张步伐较快，资金方面主要依赖外部融资，当前市场融资端及销售端均不太理想，奥园的负债压力也会逐渐加大。

IPG中国首席经济学家柏文喜对中国商报记者表示，奥园此次风波出现的原因表面来看是其流动性出现了问题，实质上是因为奥园多年来运用了较高的财务杠杆，推动高负债下的高周转模式以实现规模增长，且奥园的隐性负债和表外负债一直以来都被市场质疑与诟病，这给其财务安全埋下了较大的隐患。当其评级下降带来融资不畅或销售去化下降时，财务危机自然也就爆发了。

央视财经评论员薛建雄对中国商报记者表示，奥园或存在较多的表外负债，其销售回款主要用于应付表外负债，当实际账面融资到账时，企业则没有足够资金进行偿还，进而出现了一系列财务问题。

风波还会持续多久

截至目前，对于理财到期问题奥园已拿出了兑付方案，也在进行资产出售以缓解流动性问题。但业内人士认为，在当前房地产行业的大环境下，奥园的应对方案能否助其平稳度过危机存在较大不确定性。

据了解，对于60亿元理财到期的事件，奥园已拿出了现金兑付和实物兑付两种兑付方案。此外，奥园还在积极出售资产。例如，11月4日，奥园、奥园健康发布联合公告称，奥园健康正与若干独立第三方就可能出售提供物业管理及其他相关服务的若干附属公司的权益进行初步讨论。

11月14日，奥园发布公告表示，11月12日，卖方奥园地产(香港)有限公司(奥园全资附属公司)与买方新永投资发展有限公司订立协议。据此，卖方有条件同意出售及买方有条件同意收购销售股份及股东贷款，代价为现金9亿港元。

奥园的一系列动作能否助其平稳度过危机?卢文曦认为，奥园拿出的现金和实物兑付方案都是其断臂求生的方式，为的是尽快解决现金流问题。但这一方案短期很难救急，实物兑付能否被投资人接受存在很大的不确定性。

黄立冲更是直言，奥园的兑付方案主要是给国内投资者的，因国内资产在法律上无法增加海外投资者的抵押资产，海外投资者无安全保障在手，很难同意奥园的方案。而奥园出售的资产同样很难给到海外投资者，因为其会在诉讼前被采取保全、查封、接管等措施。因此，海外投资者大概率会和奥园硬抗。

关荣雪认为，奥园当前资产价值远高于负债，且给出保兑付和保运营的具体方案，后续的解决办法释放了一定的积极信号，但事件未来走势受市场调控、企业出售资产进展等多方面因素影响，仍存在很大的不确定性。（记者 周子荑）